提前还房贷,这笔账到底该怎么算?

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摘要全球大滞涨,中国新周期,拥抱一生一次的机会。近期,有关提前还房贷的事情,又上了热搜。核心原因是,有权威声音力劝大家不要这么做,然后据说这样不划算

全球大滞涨,中国新周期,拥抱一生一次的机会

小心后面还有一把刀等着你文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1626.html

近期,有关提前还房贷的事情,又上了热搜。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1626.html

核心原因是,有权威声音力劝大家不要这么做,然后据说这样不划算。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1626.html

事实上,去年还是有不少城市的成交量是不低的,主要就是削减抛房。一方面可以帮忙家庭降低杠杆金额,一方面也可以将房子里沉淀的自有资金提出来“护身”。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1626.html

所以,去年已经出现了提前还贷潮,让银行体系极为头疼。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1626.html

对于居民家庭而言,存款是资产;但是,对于银行而言存款是负债。对于居民家庭而言,贷款是负债,可对于银行而言,贷款就是资产。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1626.html

因此,年初很多财经人士闭眼说瞎话,什么中国居民家庭超额储蓄,应该鼓励大家拿这些钱出来消费。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1626.html

明明是很多居民家庭抛房回笼资金,相当于把房子变成了现金,何来超额储蓄?文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1626.html

这个过程对于银行也就非常痛苦了!文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1626.html

把房子抛了,银行放出去的贷款就被还了,银行的资产就缩水了;竟然还把房子里的自有资金拿去银行里面存起来,又莫名其妙放大了银行的负债。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1626.html

如果一直这么下去,那就是银行体系的负债越来越多,资产越来越少,这还了得?当达到一定规模,那倒是真的变成灰犀牛了,只不过是银行成为了灰犀牛。

所以,以前各种痛骂房子不是个东西,却终究敌不过“银行高度依赖地产”这一事实。也就是说,2022年,不要光看到各种阴暗面,也要看到亮光的地方,最起码是时代的底层逻辑。

显而易见,银行体系不能没有房地产,尤其是涉房贷款,否则房子还没有崩、居民家庭还没有崩,银行可能自己就先倒下了。

理解了这层,再来看看现在关于提前还房贷的讨论,也就是真正抓住了时代的关键逻辑之一。

此外,这也说明,银行在涉房贷款之外的收入是严重配比不足的。如果有其它替代品,为何要如此计较大家提前偿还房贷呢?

离开了地产,银行就没法向全社会放贷款,央妈给银行的钱就没法流到市场上去,那就意味着更多的失业、更多企业的吐血、财政的风暴等种种问题。

我们一直强调,地产乃中国总需求之母。2022年的经历和现在权威声音呼吁大家不要提前还房贷,不过是对这一逻辑最强的背书!

那么,到底该不该提前还房贷呢?

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我们以前的文章一直提示,未来中国城市分化会非常严重,同一个城市内的房源涨跌也会分化非常严重。

我就问大家一句,你买房选筹的标准到底是什么?今天我们直白的送给你们这个标准:

选邻居

借用独立经济学家金岩石博士的话:

如果你是个富人,你希望你的邻居是什么人?

这就是中国几千年的常识:昔孟母,择邻处;百万买房,千万买邻。

别扯什么地段、产品力、开发商、板块界面等等,这些因素综合起来就是你到底愿意跟谁当邻居。跟大户人家做邻居,还是跟瘪三社会小DS当邻居?

所以,去年大量提前还房贷的人群中,绝大部分都是中低收入家庭的房源。

对于这些家庭而言,资产负债表和收入早就被严重打击,人家理性抉择去抛售阴跌的房源,没有毛病。可对于核心城市的优质房源,如果你也是这么跟风,那就是等同于找死了。

这是一个分化的时代,一切都在加速分化。

对于没有涨价前景的房源,你的贷款是真的长期侵蚀你的现金流和资产价值的,当然要不得。

可对于未来还有上涨预期的房源,只要现金流偿付月供没有问题,为何要急吼吼的去干这种事情?有点现金在手,只要月供能够对付,腾挪一部分现金抓住今年上半年已经非常具有确定性的大A吃饭行情,难道不香吗?

你还进去容易,要再搞出来就会产生大量的摩擦成本,这不是自己没事找事亏钱吗?

都知道赚钱难,中产之家就要精打细算,而不是随意拍脑袋。

这里面的算法其实很简单:

大A收益 VS 月供利息负担

如果前者远远大于后者,则不提前偿还房贷就是赚钱;如果后者大于前者,且房子也没有增值空间了,那就不如提前偿还房贷来的划算。

然而,以上维度并不是回答这个问题的全部!!!

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