《民法典》规定按揭房无需向银行结清贷款而可以直接转贷给买家,你怎么看?

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摘要caochsh回答了《民法典》规定按揭房无需向银行结清贷款而可以直接转贷给买家,你怎么看?,应该可以呀!抵押贷款应该注重的是抵押物的价值和属性,只要抵押物的价值和没变,属性没变

《民法典》规定按揭房无需向银行结清贷款而可以直接转贷给买家,也就是我们常说的带押过户,也就是带押过户不需要征得抵押权人同意。对于以按揭贷款方式购买的、办理了抵押登记的房屋买卖,不再需要银行(抵押权人)同意就可以进行买卖,并可以在不动产登记中心完成房屋产权过户登记,将抵押房屋的产权过户给买方。

具体依据就是民法典第十七章“抵押权”中第一节“一般抵押权”和第二节“最高额抵押权”。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1901.html

第四百零六条 抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1901.html

抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1901.html

注意:在此法律条文明确带押过户不需要征得抵押权人同意,应当及时通知抵押权人。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1901.html

第四百零七条  抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的,担保该债权的抵押权一并转让,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1901.html

那么银行的权利怎么保护呢?房屋的所有人可以发生变动。但无论所有权人如果变动,抵押权始终登记在房屋之上。抵押人转让抵押财产时,抵押权继续存续于抵押财产本身。和动产抵押不同,不动产抵押的特点就是无论转让多少次,抵押登记始终存在,当借款人不还钱时,抵押权人拍卖的是设定抵押的房屋,至于房屋届时登记在哪位的名下,并不影响抵押权人权利的实现。因此,允许抵押权人转让房屋,不会损害抵押权人的利益。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1901.html

贷款银行仍然对办理了抵押的房屋享有抵押权,即买方所购买的房屋仍然是银行的抵押物,卖方没有按时偿还银行贷款时,银行仍然有权依法申请法院处置产权已经过户给买方的房屋,且处置房屋所得的价款仍然应当优先用于偿还卖方所欠银行的贷款。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1901.html

第四百二十条  为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1901.html

最高额抵押权设立前已经存在的债权,经当事人同意,可以转入最高额抵押担保的债权范围。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1901.html

我们买卖房子时,要注意防范在按揭二手房买卖过程中可能出现的风险。由于卖方并不能控制买方按时去偿还银行贷款,因此卖方在出售有按揭贷款的二手房时就需要注意防范风险。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1901.html

举个例子,100万元买的房子,现在房子要卖了,卖方首付50万元,向银行贷款50万元购买一房屋,卖方向买方出售房屋时,还有100万元-50万元=50万元的房岱没有还清。卖方出售房屋时的市场价是120万元,那么卖方就可以要求由买方来偿还卖方没有还清的50万元贷款,只向卖方支付70万元的购房款。也就是卖方收70万元而不是120万元。这种方式对卖方是有风险的,因为除非银行同意将房屋贷款人由卖方直接变成买方,否则在买方没有按时偿还银行贷款时,卖方仍然要承担偿还60万元银行贷款的法律责任。

同理对于买方也一样。因为不动产抵押权必须办理登记才生效,买方有义务在买房前去查查房屋是否有抵押。如果有抵押就要约定好相应条款,否则卖方不还房贷,银行仍然有权依法申请法院处置产权已经过户给买方的房屋,且处置房屋所得的价款仍然应当优先用于偿还卖方所欠银行的贷款。

买卖二手房可以直接带押过户,房产抵押贷款后,欠银行贷款还不起,银行通过法院拍卖房产,拍卖价格往往会大幅缩水。房主如果预期自己无法还房贷,可以通过自找买家,带押过户,提存价款,债务可以得到完全或者大部分清偿。房主在被银行拍卖自己的房子之前自行卖房,就可以避免拍卖造成的损失,比如价格低、省去拍卖产生的执行费、拍卖佣金、评估费等等额外费用。

总而言之,《民法典》规定按揭房无需向银行结清贷款而可以直接转贷给买家,带押过户有利于鼓励交易,有利于促进房地产市场的流动,便于不动产(比如房屋)的处置,能够有效解决转让抵押按揭房产,需要先解押的难题。

抵押权作为担保物权,是物权的一种,存续于抵押财产之上。无论所有权人如何变动,作为物权的抵押权不会发生变化。因此,只要承认抵押权具有物权的绝对效力,就应该肯定抵押财产的自由转让。抵押不动产可直接转让,不以抵押权人的同意为前提。但抵押人转让抵押财产,应当及时通知抵押权人。

抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。因此,未来抵押不动产过户,还需要向不动产登记部门提供其已通知过抵押权人的证据。

注意区别动产(比如车辆)抵押和不动产抵押(比如房屋)的区别。

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