玩转香港银行按揭

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摘要文/安扬就近几年的趋势来看,如果手头上有一套香港房产,哪怕只是自住,哪怕它还有大把贷款要供,也是要恭喜业主——可以反复把这个房子抵押给银行,套出

文/安扬

就近几年的趋势来看,如果手头上有一套香港房产,哪怕只是自住,哪怕它还有大把贷款要供,也是要恭喜业主——可以反复把这个房子抵押给银行,套出极低成本、极长期限的资金。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1956.html

但是要玩转香港的银行按揭市场,特别要熟悉“转按”和“加按”两大策略。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1956.html

所谓“转按”,即把原有在A银行的按揭转去B银行,以获得B银行提供的优惠按揭利率及现金回赠(或是要求A银行提供和B银行同样优惠的新贷款利率);所谓“加按”,则是在物业升值之后,要求银行就增值的部分提供贷款,套出现金来作投资用途。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1956.html

由于按揭贷款是香港几乎成本最低、还款时限最长(最高可以长达35年)的贷款,因此这笔资金对于投资者来说,显得异常便利。按揭利率有多低?年利率不到2%。有多长?最长35年。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1956.html

转按和加按,往往是同时进行的。朋友文静近期便玩了一把“转按”+“加按”。事情的起因是近期香港楼价开始下跌,作为业主,文静当然有所考虑,总觉得过往几年物业升值,但总归是纸上财富,并没有落到个人腰包里,这很不符合经济原则。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1956.html

由于文静上一笔按揭已经超过了提前还款的锁定年限(一般是2年),银行职员在看完文静的财务情况后,主动提议说,不如加按和转按一起做,用新的贷款直接替换掉原来的贷款利率。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1956.html

文静最初的贷款利率是“P-2.75%”,P等于5%。P被称为浮动的优惠利率,它会随着市场利率不断变动,比如如果美联储加息,很可能香港的银行们就会纷纷提升P值。按照现行P值为5%来算,文静的按揭利率年化值为2.25%。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1956.html

但上述是按两年前的标准实施的按揭贷款,如果现在“转按”,则可以享受现有的按揭贷款利率——银行现在提供的是“H+1.7%,上限P-2.85%”的贷款利率。这里的H是HIBOR,即香港银行间同业拆借利率,给业主贷款一般用的是月HIBOR值,最新的H值为0.2417%,所以上述按揭实际就是1.9417%。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1956.html

如果某个月HIBOR值飙升,业主也不用太担心,因为银行向业主收取的按揭利率,年化下来的数值上限不能高于P-2.85%,在文静的情况里即2.15%——这个上限值也比文静目前的固定利率2.25%要低0.1个百分点。不要小看这0.1个百分点,几十年累计下来可以节省不少供房利息呢。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1956.html

令人惊喜的还在后头,由于文静的物业已经升值了,因此银行职员提出,如果需要,文静可以按目前市场对房子的最新估值,提供给她这笔按揭贷款。文静的房子现在价值500万港元,其中200万港元按揭还没有还清,根据最新市值500万港元来算,银行最多可以贷款给文静350万港元,即500万港元的70%。扣除尚欠的200万港元,文静还可以取现150万港元出来灵活处理,可以存银行,也可以拿去投资。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/1956.html

文静的师奶朋友还叮嘱过她“要尽量跟银行讨价还价,任何方面都可以!”经过一番威逼利诱,银行职员又开出两项优惠。一是现金回赠,即银行方面会提供新增贷款1%的金额(即150万港元的1%)作为现金回报——这也是在香港贷款通常都有的一项福利。只是文静没有想到,转按也会享受这种现金回赠优惠。

其二是银行为文静设立带储蓄性质的活期账户,该账户可以享受跟供房贷款利率相同水平的存款利率,即文静可以享受到将近2%的存款利率。在香港这个零银行利率地区,这是何其难得啊。存款利率等于月供贷款利率?那岂不是银行提供给文静无息资金?当然不是啦,上述活期账户里,享受2%存款利率的金额最多只可以是文静总房贷的50%。换句话说,就是银行给文静贷款利率最多打五折。不过打五折也很好了啊,年利率不到1%的资金,打着灯笼也难寻吧。

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