文/安扬
就近几年的趋势来看，如果手头上有一套香港房产，哪怕只是自住，哪怕它还有大把贷款要供，也是要恭喜业主——可以反复把这个房子抵押给银行，套出极低成本、极长期限的资金。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/1956.html
但是要玩转香港的银行按揭市场，特别要熟悉“转按”和“加按”两大策略。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/1956.html
所谓“转按”，即把原有在A银行的按揭转去B银行，以获得B银行提供的优惠按揭利率及现金回赠（或是要求A银行提供和B银行同样优惠的新贷款利率）；所谓“加按”，则是在物业升值之后，要求银行就增值的部分提供贷款，套出现金来作投资用途。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/1956.html
由于按揭贷款是香港几乎成本最低、还款时限最长（最高可以长达35年）的贷款，因此这笔资金对于投资者来说，显得异常便利。按揭利率有多低？年利率不到2%。有多长？最长35年。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/1956.html
转按和加按，往往是同时进行的。朋友文静近期便玩了一把“转按”+“加按”。事情的起因是近期香港楼价开始下跌，作为业主，文静当然有所考虑，总觉得过往几年物业升值，但总归是纸上财富，并没有落到个人腰包里，这很不符合经济原则。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/1956.html
由于文静上一笔按揭已经超过了提前还款的锁定年限（一般是2年），银行职员在看完文静的财务情况后，主动提议说，不如加按和转按一起做，用新的贷款直接替换掉原来的贷款利率。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/1956.html
文静最初的贷款利率是“P-2.75%”，P等于5%。P被称为浮动的优惠利率，它会随着市场利率不断变动，比如如果美联储加息，很可能香港的银行们就会纷纷提升P值。按照现行P值为5%来算，文静的按揭利率年化值为2.25%。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/1956.html
但上述是按两年前的标准实施的按揭贷款，如果现在“转按”，则可以享受现有的按揭贷款利率——银行现在提供的是“H+1.7%，上限P-2.85%”的贷款利率。这里的H是HIBOR，即香港银行间同业拆借利率，给业主贷款一般用的是月HIBOR值，最新的H值为0.2417%，所以上述按揭实际就是1.9417%。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/1956.html
如果某个月HIBOR值飙升，业主也不用太担心，因为银行向业主收取的按揭利率，年化下来的数值上限不能高于P-2.85%，在文静的情况里即2.15%——这个上限值也比文静目前的固定利率2.25%要低0.1个百分点。不要小看这0.1个百分点，几十年累计下来可以节省不少供房利息呢。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/1956.html
令人惊喜的还在后头，由于文静的物业已经升值了，因此银行职员提出，如果需要，文静可以按目前市场对房子的最新估值，提供给她这笔按揭贷款。文静的房子现在价值500万港元，其中200万港元按揭还没有还清，根据最新市值500万港元来算，银行最多可以贷款给文静350万港元，即500万港元的70%。扣除尚欠的200万港元，文静还可以取现150万港元出来灵活处理，可以存银行，也可以拿去投资。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/1956.html
文静的师奶朋友还叮嘱过她“要尽量跟银行讨价还价，任何方面都可以！”经过一番威逼利诱，银行职员又开出两项优惠。一是现金回赠，即银行方面会提供新增贷款1%的金额（即150万港元的1%）作为现金回报——这也是在香港贷款通常都有的一项福利。只是文静没有想到，转按也会享受这种现金回赠优惠。
其二是银行为文静设立带储蓄性质的活期账户，该账户可以享受跟供房贷款利率相同水平的存款利率，即文静可以享受到将近2%的存款利率。在香港这个零银行利率地区，这是何其难得啊。存款利率等于月供贷款利率？那岂不是银行提供给文静无息资金？当然不是啦，上述活期账户里，享受2%存款利率的金额最多只可以是文静总房贷的50%。换句话说，就是银行给文静贷款利率最多打五折。不过打五折也很好了啊，年利率不到1%的资金，打着灯笼也难寻吧。
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