4.4本钱法
4.4.1运用本钱法进行房地产估价时，应按以下步骤进行：文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/26752.html
1、选择具体估价路径文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/26752.html
2、测算重置本钱或重建本钱文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/26752.html
3、测算折旧文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/26752.html
4、计算本钱价值文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/26752.html
4.4.3测算房地产重置本钱或重建本钱，应符合以下规定：文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/26752.html
1、重置本钱和重建藏本应为在价值时点从新开发建设全新状态的房地产的必要支出及应得利润文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/26752.html
2、房地产的必要支出及应得利润应包含土地本钱、建设本钱、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/26752.html
4.4.15本钱价值的计算，应符合以下规定：文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/26752.html
1、对估价对象为包括土地和建筑物的房地产的，房地合估路径的本钱价值应为房地产重置本钱或重建本钱减去建筑物折旧，房地分估路径的本钱价值应为土地重置本钱加建筑物重置本钱或重建本钱减去建筑物折旧；文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/26752.html
2、对估价对象为土地的，本钱价值应为从新开发土地的必要支出及应得利润；
3、对估价对象为建筑物的，本钱机制应为建筑物重置本钱或重建本钱减去建筑物折旧。
（评注：在房地产投拓领域，基本上很少用到本钱法，本钱法在工业、文旅等难以量化估值的业态上会有利用。固然本钱法不是简单算本钱，还可以计入合理利润来计算本钱价值）
4.5假定开发法（重点）
4.5.1运用假定开发法进行房地产估价时，应按以下步骤进行
1、选择具体估价办法
2、选择估价前提
3、选择最好开发经营方式
4、测算后续开发经营期
5、测算后续开发的必要支出
6、测算开发完成后的价值
7、肯定折现率或测算后续开发的应得利润
8、计算开发价值
4.5.2假定开发法估价时，应选择具体估价方案
1、应依据估价对象所处开发建设阶段等情况，选择动态分析法或静态分析法，并应优选动态分析法
2、动态分析法应对后续开发的必要支出和开发完成后的价值进行折现现金流量分析，且不此外测算后续开发的投资利息和应得利润
3、静态分析法应此外测算后续开发的投资利息和应得利润
4.5.6后续开发的必要支出，应依据估价对象状态、未来开发完成后的房地产状态、未来开发完成后的房地产经营方式、估价前提、估价对象所处开发建设状况等来肯定，并应符合以下规定
1、后续开发的必要支出应为讲估价对象开发成未来开发完成后的房地产所必需付出的各项本钱、费用和税金，动态分析法的形成项目包含后续开发的建设本钱、管理费用、销售费用、销售税费等，静态分析法的形成项目还包含后续开发的投资利息。
2、动态分析法中折现先后续开发的必要支出应为预计其在未来产生时的金额，静态分析法中后续开发的必要支出可为假定其在价值时点产生时的金额。
4.5.10动态分析法中的折现率，应为相似房地产开发项目所请求的收益率
4.5.13动态分析法的开发价值，应为开发完成后的价值和后续开发的必要支出分别折现到价值时点后相减；静态分析法的开发价值，应为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。
（评注：假定开发法就是咱们日常使用的测算表的基本逻辑，讲真，我读书时候的假定开发法尚无动态这一说，现在也算是与时俱进吧。了解了假定开发法的基本原理对于测算表的理解还是好的）
4.6其他估价办法
列举一下吧，都比较小众，不开展了：
1、基准地价修正法
2、线路价法（临街商业）
3、标准价调整法
4、多元回归分析法
5、修复本钱法
6、损失资本化法
7、价差法
（评注：一般而言，房地产企业对于开发项目，使用的都是比较法和假定开发法，算一下这块地8-12%利润率情况下的土地价值，然后和招拍挂的地比较一下看看合不合算；另外对于持有型物业会斟酌收益法）
以上就是本站小编关于“房地产评估规范评估办法～下编”的详细内容，希望对大家有所帮助！
评论