随着2023年的到来，房地产市场似乎迎来了新的生机。1月份，新房和二手房价格下跌的城市数量有所减少，一线城市如北京、上海和深圳的二手房成交量也呈现出回升的趋势。这一现象主要得益于去年年底我国放开疫情管控，购房需求的集中释放，以及银行不断下调房贷利率和首付比例的刺激作用。然而，面对楼市的回暖，许多家庭开始考虑投资购房，认为现在是抄底房地产市场的绝佳时机。但在这个关键时刻，我们需要关注以下四个可能影响未来房地产市场的关键因素。
首先，随着中国进入老龄化社会，人口负增长已成为现实。截至2022年底，我国60岁以上老年人口已超过2.8亿，且每年新增2000多万老年人。与此形成鲜明对比的是，年轻人数量却在逐年减少，90后和00后的数量分别为1.75亿和1.45亿。去年，我国人口甚至出现负增长。在城市中，许多家庭已拥有多套房产，未来年轻人无需购买新房，只需继承父辈的房产即可满足居住需求，这将导致刚需购房人群逐渐减少。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/81489.html
其次，当前房地产市场已呈现供大于求的局面，楼市的黄金时代已经结束。据统计，我国空置房数量已达1.2亿套，足以容纳3-4亿人居住。此外，我国已有96%的家庭拥有一套住房，其中41.5%的家庭拥有两套以上房产。值得注意的是，我国人均住房面积已达到39平方米，超过西方国家的人均33平方米。因此，国内房地产市场已基本饱和。在供大于求的市场环境下，期望未来房价大幅上涨并不现实。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/81489.html
再者，持房成本的不断上升和房产税的临近也是不容忽视的因素。对于购房者而言，除了房贷利率外，还需承担逐年上涨的物业费、取暖费等费用。虽然目前房贷利率有所下降，但由于许多人收入减少甚至失业，还贷压力反而增大。此外，房产税的征收已迫在眉睫。早在2021年10月，中央高层就已宣布将扩大房产税试点城市范围。实际上，房产税旨在增加炒房者在住房持有环节的支出。一旦房产税全面开征，投资者持房成本将显著上升。可以预见，5年后，房产税将在全国范围内实施，此时投资购房无疑将给自身带来诸多困扰。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/81489.html
最后，房企面临的生存危机和房屋质量问题也不容忽视。去年，许多房企销售业绩大幅下滑，根据克而瑞发布的2022年TOP100房企销售数据，百强房企全年累计业绩同比下降41.6%。销售业绩下滑意味着房企资金回笼难度加大。同时，由于房地产市场低迷，房企融资渠道受限。在这种情况下，不少开发商因资金链断裂而出现烂尾楼问题。为了降低成本，一些房企在建房过程中可能会偷工减料、以次充好，导致近两年新建商品房质量难以保证。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/81489.html
综上所述，尽管当前房地产市场出现短暂回暖迹象，但从长远来看，房价将趋于稳定甚至下降，逐步回归居住属性并与当地居民收入挂钩。因此，2023年投资购房，5年后可能给自己带来诸多麻烦，购房者需谨慎决策。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/81489.html 文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/81489.html
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