楼市调控再升级：如何确保房地产市场企稳回升？
关于房地产市场，笔者曾强调，作为国民经济的支柱产业，尤其在面临日益加剧的经济增长压力时，维护和支持房地产市场的决心坚如磐石。今年前10个月，政府已推出近1000项楼市优化措施，其核心目标便是促进楼市的稳定复苏。然而，根据中指、亿翰、克而瑞等机构的数据显示，1-10月前100强房企的销售额为5.29万亿，同比下降13.1%，且降幅较上月进一步扩大2.8%。单月来看，10月份销售额同比下降了33.5%，环比上月下降7.5%。尽管一线城市的局部限购放松带来了短暂的回暖迹象，但市场并未持续回暖，反而呈现出进一步下滑的趋势。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83296.html
此前，我们明确了楼市的主要目标是促进市场稳定回升。然而，面对市场的迅速降温，如何应对并实现这一目标显得尤为关键。近期，中央再次对楼市定调，进一步放宽政策。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83296.html
众所周知，2020年8月，央行召集代表性房企进京开会，考虑到金融风险，要求房企降杠杆，并出台了具有深远影响的“三道红线”政策。自2021年1月1日起，该政策适用于所有房企，并要求在2023年6月30日前达标。然而，在三道红线的管控下，加之疫情的影响，众多千亿房企纷纷出现债务违约，导致房企倒闭、拿地谨慎、销售萎缩等现象频发，尤其是一些大型房企的困境，已在一定程度上影响了金融安全和经济的稳定发展。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83296.html
因此，为了提振楼市，政府出台了一系列政策措施，包括降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等。同时，针对三道红线的问题也不再提及，2022年底银保监首次提出“积极满足优质头部房企合理融资需求”。值得注意的是，这里的“优质头部房企”实际上范围很小，因为负债状况良好的大房企已为数不多。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83296.html
事实上，直至今日，房企融资仍然受限。根据机构统计数据显示，今年前三个季度，80家代表性房企的融资额约为4700亿，较2022年同期下滑了四分之一。相对于恒大、碧桂园、万科等头部房企的负债额，以及整个行业的负债水平，这个数字显然不够。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83296.html
要激活整个房地产行业，树立开发商信心，并在土地市场上保持活力，显然需要真心实意地放开房企融资。国家对此问题了然于胸，因此中央再次定调楼市，进一步放宽政策。原话如下：“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。”这是中央金融工作会议提出的高规格政策，相较于2022年银保监仅针对优质头部房企的融资需求，此次政策明显更进一步，全面放开房企融资资格，并强调一视同仁、满足不同所有制房企的合理融资需求。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83296.html
综上所述，现阶段不可能按照三道红线严格考核，确保房企正常资金需求是当前的目标。当然，这也加入了一个前提，即健全房地产主体监管和资金监管，防止违规情形发生，如随意放贷、融资、挪用建房资金等。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83296.html
基于此，我们可以预见房地产市场的两个主要趋势：首先，土地市场大概率将变得活跃。9月底，自然资源部建议各省放开土拍价格限制，以缓解土地出让锐减导致的财政紧张及土地市场萎靡带来的楼市观望情绪。其次，房地产发展新模式将得到确立。高级别会议中再次强调，将重点发展刚需、改善和保障住房建设，构建新的房地产发展模式。这并非指房地产税或大规模建设保障房，而是采取双轨并行策略，一方面满足刚需和改善需求，另一方面恢复商品房的商品属性。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83296.html 文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83296.html
评论