房价泡沫何时破灭？

作者：纵横论市

央行参事、原央行统计司副司长盛松成曾提出，我国的房产市值已超过欧洲、美国和日本这三大经济体的总和。我国核心城市的房价收入比高达20-30，而在日本90年代房地产泡沫破裂时，房价收入比仅为10-12。盛松成认为，高房价加剧了贫富差距，因此主张坚决调控，不能半途而废，并改变公众对房价只涨不跌的预期，以防止房地产风险进一步上升。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83819.html

被誉为“最贵经济学家”的任泽平在近期文章中提到，历史上全球五次重大房地产泡沫破灭事件均因房产过度金融化所致。从财富效应来看，典型国家的房地产市值约为年度GDP的2-3倍，家庭财富的50%，而我国在2018年全国房产市值已达321万亿元，是当年GDP的3.6倍，家庭财富的71%。显然，无论从哪个角度观察，我国的房产均已积累了大量泡沫，这也是近两年来金融监管部门多次强调控制房地产金融风险的重要原因。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83819.html

尽管房价自调整以来已有两年多的时间，但许多网友仍觉得远远不够。根据机构数据，全国百城二手房价格已连续下跌19个月，相较于2021年上半年的房价高点，市中心优质地段的房子跌了1-2成，而非核心地段的跌幅则更为普遍，部分远郊区的二手房跌幅甚至超过一半，令人唏嘘。一些网友表示后悔未能在高点时将房子变现，但现实往往无法尽如人意。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83819.html

明年起，我们是否应做好资产泡沫破灭的准备？央行统计司曾发布报告称，城镇居民家庭净资产为289万元，其中房产占比超过70%。房产的质量和数量基本决定了家庭资产的多少，而房价的涨跌直接关系到家庭资产的变化。然而，目前关于房价过高和房产泡沫化的说法大多基于个人感受，实际情况究竟如何？我们可以通过以下三个主要指标进行分析：文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83819.html

1. 债务收入比：近15年来，我国住户部门债务收入比从2008年的43%上升至2022年的124%，净增长了近两倍。房贷收入比也从2008年的22%上升至2022年的62%。若将家庭负债增长率与GDP增长率相比较，前者明显高于后者，显示出家庭负债过高，这是资产泡沫化的显著特征。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83819.html

2. 房地产供应与实际需求对比：数据显示，我国人均住房面积已超过40平米，拥有2套及以上住房的家庭占比为41.5%，城市常住人口中仅有4%的家庭无住房。中国家庭金融调查课题组的住房空置率数据显示，一、二、三线城市的住房空置率分别为约17%、22%和21%。随着近几年新竣工房屋的增加以及人口变化的相对稳定，实际空置率数据可能更高。按照国际标准，5%-10%为空置率的合理区间，而10%-20%则属于空置危险区，需采取措施消除库存。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83819.html

3. 收入房价比：这个指标通常用于衡量居民家庭年收入与住房总价的比值。例如，年收入10万的家庭购买一套价值150万的住房，收入房价比即为1:15。国际惯例认为，收入房价比1:3-6为合理区间，即家庭不吃不喝3-6年的收入可全款购买一套房产。然而，我国大部分城市的收入房价比未达到这一标准，如深圳、上海、三亚等地的收入房价比在1:30-40之间，北京、厦门、杭州、广州等城市也在1:20-30之间。只有少数资源枯竭型、人口净流出地区的收入房价比相对合理。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83819.html

综上所述，无论是债务收入比、房地产供需比还是收入房价比，都显示出房地产市场的明显泡沫化特征。一贯看多楼市的经济学家钟伟也表示，房价必涨的观念自2018年起已开始转变，他当时最常告诫他人不要买房。回顾过去，他的观点并非毫无依据。尽管后续房价仍有上涨，但正如李嘉诚所言，当山顶上的每个人都想撤离时，很难全身而退。如今，面对大量的二手房挂牌，若不采取折价策略，寻找买家将变得困难，成交更是奢望。业内人士表示，在泡沫高企、经济环境不佳、人口瓶颈以及美国试图通过刺破我们的房产泡沫来寻找突破口的背景下，房地产泡沫的破裂几乎难以避免。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83819.html

随着两个信号的到来，房地产走向逐渐明朗。第一个信号是市场化调整进入深水区，房产泡沫进入加速出清阶段。根据统计部门发布的最新数据，10月份在70个典型代表城市中，新房环比下跌城市数量...文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83819.html 文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83819.html