楼市何去何从？
文/纵横论市文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83829.html
近日，两则关于楼市的不利消息相继传出。首先是全球首富马斯克在社交平台上表示，在全球追踪的46个国家或经济体中，有31个国家的房价在今年第一季度出现下跌，主要原因在于过高的房贷利率抑制了需求。他还预言，全球房价的下跌趋势将会加速。值得注意的是，早在去年美国房价达到高点时，马斯克就已清空了他在德州和加州的房产。自2020年3月以来，美国房价持续上涨近两年，累计涨幅高达40%，马斯克在这一波房价上涨周期中无疑赚得盆满钵满。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83829.html
另一则消息来自一家机构的预测，该机构预计，如果市场持续低迷，一线城市的房价可能会下降20%。主要原因在于民众对民营房企交房的信心丧失，迫使这些房企不得不采取降价促销的策略。此外，经济波动导致居民对未来预期悲观，购房信心不足。据房企管理层透露，以上海为例，如果一个平均价格为15万元/平方米的小区出现个别因现金流问题而降价出售的情况，那么同一地段的房价很可能会下降到12至13万元/平方米。事实上，前段时间杭州某业主降价成交一套房产，引发了市场的震动，尽管后来解释说降价是为了避税，但这足以说明在楼市僵持期，个别现象对市场的影响力。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83829.html
从这两则信息中，我们可以看出国内外的楼市环境。在外部环境方面，以美元为主导的世界经济秩序中，美国在2020年5月至2022年上半年期间，累计超发货币达30万亿美元，导致物价，包括房价快速上涨，通胀不断创新高。然而，自去年3月以来，美国开始加息，目前已连续加息10次，成功吸引了此前流出的资金回流。这相当于美国收割了全世界：不仅让自己的超发货币变得更值钱，还使得其他经济体依靠超发货币来恢复经济的策略变得不可行。因为大多数经济体都与美元挂钩，如果美国继续加息，而其他国家仍采用宽松的货币政策来恢复经济，那么它们的主权信用将受到严重影响，后果不堪设想。因此，各国不得不收紧货币供应，我国也不例外。数据显示，我国的货币供应量M2增速已从2月份的12.9%降至3月份的12.7%，再到4月份的12.4%。5月份的数据尚未公布，但有机构预测为12.2%。可以看出，M2增速持续回落。考虑到近期美元的持续强势，人民币兑美元汇率已突破7、7.1，并在6月8日盘中突破7.14。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83829.html
原本以为，通过“三+二”道红线降低房企和购房者的杠杆，消除房地产行业的泡沫风险，同时通过适度宽松的货币政策刺激经济进一步恢复发展。然而，美国的这一举措意味着我们不能继续加大货币供应，反而需要缩减。这就带来了一个问题，一季度的实际增长仅为4.5%，要实现全年约5%的经济增长目标，后几个季度不仅要稳住增长，还要提速。如此艰巨的任务，谁能扛起经济增长的大旗呢？文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83829.html
早在4月份，住建部领导就明确指出，房地产和建筑业占GDP的13%，对稳定全国经济大盘具有重要意义，特别强调房地产是GDP的顶梁柱和压舱石。然而，目前前四个月的全国房地产开发投资和房屋施工面积同比下降了5%以上，开工面积甚至下降了21%。这意味着房地产不仅没有对GDP增长做出贡献，反而拖了经济增长的后腿。因此，随后我们看到央媒多次发文称房地产是一个大行业、好行业，合力促进楼市“强筋壮骨”、巩固房地产市场企稳回升势头。面对市场的疲软，6月7日，经济日报再次发表题为《房地产市场企稳还需一些耐心》的文章，为市场加油鼓劲。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83829.html
尽管大家都在呼吁，但问题是如何破局？我们可以看到，一些焦急的行业内专家和学者从自己的角度出发，提出了促进楼市恢复的多条举措。有些建议较为激进，有些则力度不足，而且他们只是在各自的账号上发声，并非决策制定者，对解决实际问题的作用微乎其微。然而，大家都能看到的问题，官方怎么可能视而不见呢？毕竟我们有强大的智囊团。事实上，目前有三件事释放的信号非常明确，预示着楼市大破局的序幕已经拉开。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83829.html
第一件事，青岛打响了全面救市的第一枪。在青岛之前，近二十个城市已经局部放开了限售、实施了差别化信贷、缩短了上市交易年限、增加了公积金贷款额度等。但与青岛相比，这些措施都只是局部的调整，并未祭出“王炸”。青岛此次除了常规的放开限售、放宽人才买房限制等措施外，最核心的是重启棚改货币化安置以及新增的棚改货币化安置2.0版本（房票安置）。棚改货币化安置自2015年底开始的全国楼市去库存战略中就已被证明效果显著。房票安置则是将旧房子拆除后，让你去兑换新房。当然，如果你想购买更好的房子，还需要额外支付一部分费用。这种做法对楼市的好处在于，减少了住房总量，同时促进了住房消费，可谓一举两得。此外，还有一项创新的去库存举措——文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83829.html 文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83829.html
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