楼市的未来走向：何去何从？

楼市的未来走向：何去何从？

人口红利一直是我们国家的一大优势，在过去的很长一段时间内，众多行业得益于这一优势蓬勃发展，尤其是制造业。我们凭借较低的劳动力成本，实现了低廉的制造成本，使得产品在全球市场上具有明显的竞争优势。此外，在过去二十多年的时间里，房地产行业无疑是人口红利最大的受益者。只要有人的地方，就会有住房需求，因此房地产市场得以蓬勃发展。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83833.html

数据显示，2000年，我国总人口为12.67亿，而到了2022年，这一数字增长到了14.11亿，22年间净增了1.44亿人，平均每年增加654万人。这一人口净增长以及城市化进程的双重驱动，使得我们的房地产市场在过去二十多年里呈现出螺旋式上升的趋势。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83833.html

然而，正如俗话所说，花无百日红。随着我国人口增速的放缓、老龄化和低生育率的加剧，人口负增长的问题日益凸显，房地产市场的快速发展动能正在逐步减弱。楼市的发展方向主要取决于供需两端，而在供应端无明显变化的情况下，需求端的作用显得尤为重要。目前，城市化进程已明显放缓，户籍城镇化率接近65%，若以住房计算，城镇化率至少已达到70%以上。这意味着，依靠城市化推动房地产市场快速发展的空间已相对有限。即使未来我国的城镇化率有望达到发达国家的水平，仍有10个点左右的空间，但考虑到逆城市化的影响和城镇化速度的放缓，这一目标的实现可能需要二三十甚至三五十年。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83833.html

此外，总人口拐点的出现也对楼市产生了重大影响。根据中国社会科学院人口研究所的报告，如果按照每名妇女生育一个孩子的生育水平计算，中国人口负增长可能提前至2027年出现。而实际情况是，2022年人口数据同比去年净减少0.6‰，标志着自半个多世纪以来的人口顶峰已在2021年出现，2022年首次迎来负增长，比三年前社科院预测的人口负增长时间提前了5年。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83833.html

面对楼市的这一系列变化，我们可以预见，房地产市场的高歌猛进已成为过去时，未来将逐渐由粗放型发展转向精细化发展。这可能带来以下两方面的变化：文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83833.html

1. 更多房子的价值或将降低。目前我国城镇人均住房面积已超过40平米，未来许多家庭还将继承长辈留下的房产。因此，有观点认为，“中国最不缺的就是房子”，只是家庭与家庭、地区与地区之间的结构性差异。随着土地财政的退出和房地产税的接棒，拥有多套房产的家庭可能会将多余的房产推向市场，这将首先影响到那些地段不佳、房龄较老、房型过时且无保值价值的城镇房产。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83833.html

2. 房子在精不在多。中国人口学会副会长、南开大学经济学院教授原新在其文章《人口负增长来临？不能轻言人口红利消失》中提到，“乡土中国”正向“城镇中国”转型，助力促进区域协调发展。中国人口的迁移流动性持续增强，2021年流动人口规模为3.84亿人，占总人口的27.2%，即超过1/4的国人在流动迁徙且向经济发展高地集聚，城镇化水平达到64.7%。原新教授的数据揭示了一个信号，有近4亿的流动人口正涌向经济发达的城市，这些城市的就业机会多，城市配套水平高，将成为他们安居置业的首选之地。经济学家任泽平团队的报告显示，未来新增城市人口80%将分布在19个城市群，其中60%将流向长三角、粤港澳大湾区等地区。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83833.html