“二手房限价”正在成为新一轮楼市调控的风暴眼。
昨天，两个城市跟进二手房指点价——无锡落地首批100个小区的“指点价”，而莫不起眼的三线城市绍兴，出台了表态的红头文件。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/19510.html
红头文件中，白纸黑字，请求银行“严格依照二手住房成交参考价格发放房贷”！文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/19510.html
要知道，直接针对二手房市场价格的监管，是楼市调控的“大杀器”，在昨天以前，全国出台二手房指点价政策的，基本都是一二线城市。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/19510.html
包含一线城市深圳和上海，大火的中部省会成都，连涨62个月的西安，再加之以高价学位房著称的宁波……文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/19510.html
而这次跟进的绍兴，不管从经济体量还是知名度，和前面那些“老大哥”放在一块儿，很有点小透明的意思。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/19510.html
所以，你看出来了，“二手房限价”政策正在从一二线城市，逐步向三四五线城市“下沉”。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/19510.html
这是一个使人细思极恐的趋势——不仅你家房子的价格被“指点”，连你老家房子的价格，也要被“指点”了。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/19510.html
其实，如果细心梳理一下会发现，对于二手房市场的管控，主要有两种模式。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/19510.html
第一种是真实的“指点价”模式。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/19510.html
深圳是第一个吃螃蟹的城市。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/19510.html
去年一整年，深圳楼市炒客云集，火热得难以名状，监管部门的调控加码了好几回，住建部门负责人在群众媒体上乃至放了狠话，一律没用，房价仍然涨得勇往直前。
今年2月，“二手房成交参考价格”立异性地横空降生，全市3595个小区的二手房成交价瞬间被锁死。
相比市场成交价，很多豪宅的指点价可以说瞬间腰斩，就算是普通的刚需小区价格，也比市场价大概低了25%。
雪上加霜的是，随后，深圳的银行肯定依照参考价放贷，原本三成首付可以买到的房子，现在要出到七成乃至更多首付，买家压力剧增。
一时间，泥沙俱下，深圳楼市凉得吹糠见米，再无回天之力。2021年上半年，深圳二手房价格累计已下跌10936元/平，缩水幅度高达15%。
一个有趣的左证是，与去年深圳业主抱团涨价登上头条截然不同的是，如今深圳中介破产、转行的新闻早就成了一个“梗”。
深圳模式的重点是，官方公布重点小区的二手房指点价，商业银行必需依据指点价发放贷款，全力去杠杆，打掉房子的金融属性。
尽人皆知，限贷比限价的威力更大，只有摁住被誉为楼市“七寸”的信贷，才能使房价刹车。
除了了深圳，宁波、成都、西安二手房监管的城市都是向着这个方向去的。在上半年，这四个城市的二手房价走势和70城相比，是这样的：
而另外一种二手房监管模式，是上海。
上海应当算是目前全国房价调控最缜密的城市了，它没有把二手房核验价格公之于众，而是放在桌子底下。
只是没有通过“核验”的房源，始终没法在中介机构挂牌上架。
具体核验价格的参考规模是保密的，连中介自己都要不断摸索。目前可以看到的是，对于一些明星豪宅、小户型学区房和去年涨幅比较热的板块，有了更多管控。
不过，上海并无干涉终究的成交，连贷款都是依据实际成交价格发放的。
个人觉得，这样的操作对当下房价影响其实不大，但给未来留了晋级的口子。毕竟，以前一直温和的无锡，昨天已经官宣“晋级”，转向深圳模式了。
那么，接下的半年，二手房市场会怎么演绎推动呢？
首先，愈来愈多城市会加入“战局”，接踵出台指点价政策。
政策会由一二线的高能级城市向低能级城市蔓延，尤其是前期拿地大热、楼市火爆的长三角、大湾区的三四线城市，不排除了近期就会出台调控政策。
其次，一二手房价格倒挂可能性降低，整个房地产行业“降温”。
过去，调控还处在供地“限地价”和新居限价的环节，对二手房这个自由交易市场并未涉足太多。
因而，一、二手房之间存在显明的套利空间，热点城市万人摇号、摇中躺赚百万的景象动辄上演，摇不到号的人，只能被迫购入相对于高价的二手房。
但如今，二手房挂牌价格被管控、贷款被限制，以往有倒挂红利的新居，性价比不显明了。
而二手房不存在出货压力，如果业主不着急置换，可以暂缓出售，市场的流动性会迅速减弱。
最后，二手房领域的学区房炒作极可能会是监管重点。
上至房源挂牌、价格审核，下至交易秩序、贷款放批，各地的措施预计都会进一步收紧。
而且，结合近期高层重锤的教育行业，教育公平是大势所趋，盲目跟风炒作学区房将面临巨大风险。
最后，想从大局上说说这个事。
这一轮房地产调控已经阅历了接近一年，事无巨细，无孔不入，深刻到了产业链的上中下游。
夸大一点，乃至可以用“矫枉过正”形容：
在供给端，先是有“两集中”的拿地政策和房企的“三道红线”；
在信贷端，银行房贷的“两道红线”政策随之出炉；
在一手房，限价摇号紧跟其后，广州乃至出台“奇葩”政策，请求新居每一一次拿预售证都要降价3%；
在存量房市场，二手房指点价和限贷政策密集推出；
乃至对于多套房的具有者来讲，房产税扩展试点也不是遥不可及的事情。
各环节的长效机制逐步构成，不仅监管密不通风，毫无缝隙可钻，乃至连私产都不放过。
为何，这次国家要勇士断腕般，对整个房地产市场进行“重整”呢？
一句话，天下苦房价久矣。
自2016年提出“房住不炒”后，5年过去了，不管谁发言、推出了什么政策，并无按住房价一路飙升的势头——
房价这么贵，买不起房，又怎么安心生娃？
这不，今天，“三孩生育政策及配套支持措施”又被官方重提了。
与昨天全国政协发文联络来看，“影响生育意愿的一座座大山”是必定要被推倒的。
哪些大山？嗯，教育、医疗、住房，都是民生领域。
讲真，绝大部份国人对于房价永久上涨是有信仰的，今天不涨明天涨，今年不涨明年涨，只要有钱加仓，顶多扛过一个周期，大抵，都是不会错的。
这是咱们阅历过的20多年楼市雪坡带来的经验。
然而，现在不少经验都已经被现实推翻了。
你只要看看这几天，一纸文件就能打掉去年万亿市值的明星赛道，网传下一个整治方向的医疗，股票已经提早跳水，而住房领域……
真的，这次国家勇士断腕的决心，不要小瞧。
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