未来五年，多房家庭面临的三大挑战
进入2023年3、4月后，中国房地产市场走势逐渐明朗。今年1-11月，全国商品房销售面积约为12.12亿平方米，同比下降23.3%；商品房销售额约为11.86万亿元，同比下降26.6%。同时，11月百城二手住宅平均价格降至15400元/平方米，环比下跌0.56%，跌幅较10月扩大0.11个百分点，连续19个月环比下跌，同比跌幅扩大至3.21%。大中城市房价普遍下跌。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/82814.html
造成当前房地产市场明显调整的主要原因有三点：首先，住房严重过剩。数据显示，中国有1.2亿套空置房，足以容纳3-4亿人居住。截至今年第三季度，全国商品房待售面积达到6.4亿平方米，同比增长17.9%，回到2015年水平。此外，96%以上的家庭拥有一套住房，41.5%的家庭拥有两套及以上住房。房地产市场趋于饱和，随着城镇化进程结束和老龄化社会来临，未来刚需购房需求将逐渐减少。因此，房地产市场长期低迷在所难免。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/82814.html
其次，居民收入减少，难以支撑高房价。过去，许多人敢于贷款购房，对未来收入增长充满信心。然而，经过三年疫情，人们收入减少或失业，对未来收入增长持谨慎态度。这使得原本脆弱的购房能力进一步减弱，购房需求萎缩，冲动购房、盲目购房现象不再。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/82814.html
最后，长期房地产调控取得成效。自2016年起，中国开始实施房地产调控，以遏制房价上涨。2021年，房地产调控政策多达650次。长期调控逐步在楼市发酵，楼市拐点出现在2021年下半年。一旦楼市调整趋势形成，将进入长期调整通道。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/82814.html
对于只有一套住房的家庭来说，房地产市场调整影响不大，因为购房主要是自住。然而，对于40%以上拥有两套及以上住房的家庭来说，未来五年将面临以下三大难题：文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/82814.html
难题一：房产市值持续缩水。本轮房地产市场调整始于2021年下半年，先是在燕郊、涿州等环京三四线城市房价下跌，随后是郑州、石家庄、天津、武汉等二线城市的房价下跌。进入2023年后，北京、上海、深圳等一线城市房价也出现明显下跌。以上海静安区老破小为例，2021年房价最高时超过10万元/平方米，现已跌至6-7万元/平方米，部分地区甚至跌至5万多元/平方米。未来五年，各地房价将继续去泡沫化，与当地居民收入挂钩。拥有两套及以上住房的家庭将面临市值快速缩水的困扰。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/82814.html
难题二：房产变现难度加大。随着房地产市场失去赚钱效应，许多炒房客纷纷挂牌出售多余房产。目前，各大城市二手房挂牌量已超过10万套。在认房不认贷政策下，北京二手房挂牌量超过15万套，上海二手房挂牌量超过18万套。另一方面，中国新一轮房改已启动，计划在未来五年内为低收入群体提供600万套保障房，这将严重分流商品房市场需求。因此，拥有多套房产的家庭应尽早变现。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/82814.html
难题三：持有房产压力增加。大多数家庭购房需向银行贷款，这意味着拥有多套房产的家庭每月还款压力将远超只有一套房产的家庭。经过三年疫情，许多拥有两套以上房产的家庭收入减少，但仍需每月偿还房贷，压力巨大。此外，他们还需承担物业费、维修基金、取暖费等各项费用，且随着物价上涨，这些费用逐年递增。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/82814.html 文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/82814.html
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