未来房价真的不可避免上涨吗？
目睹一则信息在朋友圈广泛传播，感触颇深。中银证券首席经济学家、北大国发院教授徐高提出，未来房价上涨的压力巨大。原因在于，相较于2021年的高峰期，房地产在建面积已减半，新开工面积减少了三分之二，未来住房供应将面临严重短缺。他建议迅速恢复开发商的融资能力与投资意愿，加快房屋建设步伐，以缓解未来供不应求的矛盾，否则，房价上涨将难以避免。然而，在当前楼市环境下，他的观点似乎显得格格不入。市场明显疲软，统计数据显示，楼市普遍下跌，且10月份二手房价格环比跌幅还有扩大之势。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83093.html
徐教授之所以语出惊人，是基于“供需决定价格”的现代微观经济学核心原则。供应量减少，价格自然容易上涨，这是一条浅显易懂的道理。然而，仅凭此来判断事物趋势未免片面，甚至可能导致与现实相反的判断。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83093.html
楼市，人人皆可评说，许多人既是经历者，也是受益者。历经二十余年的风风雨雨，人们似乎总结出一些规律性的见解。用过往经验推断未来，是我们常犯的错误。但别忘了，未来并非历史的简单重复。以旧思维审视未来趋势，无异于刻舟求剑。正确的方法应是，既关注历史脉络，也考察关键因素的变化，同时进行全面评估。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83093.html
对于楼市而言，若无意外，可能出现以下三种结果。要准确判断楼市方向，必须分析决定房价涨跌的三大要素：文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83093.html
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住房供应：根据诸葛找房数据，2023年上半年全国土地出让面积下降37%。尽管下半年数据尚未出炉，但300城的土拍市场显示进一步下滑。尽管整体出让面积未达到徐教授所说的下降三分之二，降幅约五成却是事实。然而，2022年全国土地出让面积同比2021年下降超过五成，按理会影响2023年市场供应，但实际情况并非如此，今年市场反而不如2022年，原因何在？答案将在下文的第2点揭晓。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83093.html
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住房需求：徐教授虽运用供需理论，却仅关注供应而忽视需求。若其预测成立，则2023年及未来购房需求应保持以往水平。然而，实际需求明显下降。中指数据显示，2022年一、二、三线城市新房成交面积分别下降23.6%、38.6%、34.8%，2023年较2022年又下降30%。这表明，尽管土地出让面积显著减少，市场并未因供应减少而供需失衡，反而新房库存升至6.4亿平方米，比2022年增加1.1万平方米，增幅达20.7%。这说明供应虽减少，但需求下降更快，表明2021年楼市成交18亿平方米的市场非正常市场，含有投机炒作成分。2022年和2023年，市场需求逐渐回归正常，2022年降至13.5亿平方米，2023年1-10月为9.2亿平方米，全年估计在11亿平方米内，符合业内对未来五年商品房成交面积10-12亿平方米的预期。因此，用过去成交面积推断未来供需，犯了经验主义错误。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83093.html
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住房政策：住房作为民生重要组成部分，各国均重视住房政策。研究楼市时，须关注相关政策走向。过去不赘述，当前及未来，国家对住房的定调包括“房住不炒”和“促进房地产市场健康平稳发展”。许多城市正放松购房需求端，如发放购房补贴、提高公积金贷款额度、降低首套房贷利率等，但对二套房首付比例、二套以上住房利率仍实施严格差别化信贷，旨在不支持炒多套房。未来市场即便不佳，放松力度也将有限。过去二十余年，我们积累了丰富调控经验，未来楼市不太可能再现过去的大幅波动，同样不会放任市场自由落体，力求稳妥。今年市场下滑明显后，国家已出台千余次楼市优化政策，并从土地市场、商品房供应、开发商流动性、购房需求端等多方面给予支持，目标明确：将市场拉回正常状态。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83093.html
综上所述趋势，业内人士预测：若无意外，未来五年楼市走向将出现以下三种结果的概率较大：文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83093.html
第一，房地产需求中枢下移至平衡状态，毋庸置疑。随着老龄化程度加剧，60岁以上老年人口增多，这一趋势显而易见。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83093.html 文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83093.html
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