2023年究竟应该买房还是卖房？
若时光倒流至八至十年前，许多人或许还在犹豫是否应购置房产，鲜有人谈及出售房屋。然而，恰在此时，我们多数城市的房价已翻倍。经历了疫情的洗礼，许多人在近两年内目睹了房价的不涨反跌，不仅未能盈利，甚至亏损了本金。加之2022年中国新生人口首次跌破千万大关，人口拐点逐渐显现。育娲人口研究院发布的2023中国人口预测报告更预示，未来四年内出生人口可能降至七百万以下，令人忧心忡忡。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83583.html
有知名人士直言不讳地指出，即便房价上涨，未来人均四十平方米的房屋也可能难以找到买家，年轻夫妇拥有四五套房子的现象将不再罕见，变现将成为一大难题，更别提保值增值了。因此，趁疫情恢复、市场回暖之际，及时将房产变现才是明智之举。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83583.html
然而，亦有人认为，房产作为家庭最大宗资产，财富占比逾七成，无人愿意贱卖。加之货币逐年贬值，房价岂能轻易下跌？上涨的可能性更大。双方各执一词，谁也说服不了谁。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83583.html
那么，2023年究竟应该买房还是卖房？让我们来听听长期从事房产研究的专业人士的分析。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83583.html
首先，楼市基本面已发生显著变化。众所周知，房地产与城市化发展密切相关，而楼市长期走势取决于人口。归根结底，人口决定了对房屋的需求。据官方数据显示，2022年中国城市化率为65.22%，较上年仅增长0.5个百分点。观察近年城市化率曲线，我们发现近十年来城市化率约增12%，年均增长逾1个百分点。然而，2022年仅增长0.5个百分点，略显异常；距离70%的城市化率仅剩不到5个百分点。与美国相比，1940年至1960年间，美国城市化率从50%增至70%，耗时20年；而从70%增至80%却需50年，且期间甚至出现倒退，年均增长率仅为0.2%。这意味着，当城市化率达到70%后，当前一年的城市化增量，未来五年才能完成，农村向城市迁移的人口将逐渐减少。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83583.html
至于新出生人口，如梁建章、任泽平所预测，若未来每年出生人口仅数百万，对于庞大的房地产市场而言，影响不容小觑。房地产市场将面临城市化放缓与出生人口下滑的双重压力。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83583.html
然而，就2023年而言，历经疫情冲击后，经济复苏势在必行。为实现年初设定的5.5%增长目标，作为经济支柱的房地产行业自然需全面恢复。因此，除遏制炒房行为外，政府正陆续出台措施支持刚性需求和改善型需求，旨在促进经济迅速回归正轨。基于此，随着近三年积压的购房需求得以释放，预计2023年房地产市场将优于上年。统计数据显示，今年1至4月，全国房地产开发投资同比增长21.6%，商品房销售面积同比增长48.1%，较2019年同期增长19.5%。同时，土地拍卖市场亦逐渐回暖，百强房企在1至4月的拿地额达3150亿元，杭州、北京、苏州、上海等城市成功拍出多块触顶价地块，均为楼市复苏的信号。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83583.html
尽管如此，土地拍卖通常在上半年较为火热，因部分开发商急需补仓。下半年，开发商可能趋于谨慎。届时，我们将面临百城商品房库存近6亿平方米的去化问题，以及新拍地块上市可能导致的库存累积。因此，对于2023年房价将持续火爆的言论，我们应持审慎态度。当务之急，应是消化现有库存。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83583.html
其次，房产的投资属性正迎来拐点。回顾美国过去一百年房地产数据，年化收益率为3.4%，在各类资产中表现较好。这从一定程度上印证了我们过去投资房地产的正确性。然而，须知中国房地产真正发展仅有三十余年的历史，住房均价从1990年的约400元/平方米增至今日的约10000元/平方米，年化收益率高达75%，显然过高。为避免房地产泡沫，日本选择刺破泡沫，而我们则采取软着陆策略，如实施“三道红线”政策降低房企杠杆、打击消费贷经营贷降低购房者杠杆等，目前房地产滞涨或调整均属正常现象。简而言之，房地产泡沫需时间消化，房产投资属性将大幅减弱，部分房产多年不涨或持续下跌将成为常态。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83583.html
最后，人们对房产的预期已在发生变化。自1998年房改以来近25年的时间（除去疫情影响的两年），房价涨速迅猛，多数地级市及经济较发达县城以上城市的房产增幅均在20至3倍之间。然而，如今这一趋势已出现逆转，未来房价走势如何，仍需拭目以待。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83583.html
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