掘金不良地产：透视居间人的专业眼光与策略

在投融资领域，不良房地产项目往往被视为潜在的“金矿”，吸引着众多投资者试图从中一夜暴富。然而，这一行业要求参与者必须具备深厚的行业知识和丰富的经验。近期，我接到了多个此类项目，接下来我将分享一个案例，探讨居间人在挑选不良地产项目时应关注的要点，以供参考。

案例：某省会城市商业办公楼项目文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/85348.html

1. 项目概述：主体已完工，需融资7000万用于后续工程，预计总价值14亿元，3年内销售完毕。存在银行在建工程抵押贷款5.32亿（逾期未起诉）、工程欠款3亿（已起诉）等问题，总负债约11亿元。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/85348.html

2. 融资成本：假设一线城市的商业办公楼借款利率为18-20%，则7000万借款三年的利息约为5000万。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/85348.html

3. 收益预测：项目预期收益为14亿减去11亿债务及5000万利息，即1.8亿。但考虑到3年期限较长，且有逾期和诉讼风险，实际收益可能低于预期。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/85348.html

4. 融资难度：由于项目存在逾期和诉讼，股权融资难度大。即使采用房产抵押贷款，还款来源也难以通过审核。如销售速度快，逾期问题将得到缓解。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/85348.html

综合分析，当前阶段该项目融资可能性较低。关键原因在于收益低且时间成本高，以及存在的逾期和诉讼风险。若企业存在未公开的债务，风险将进一步加大。根据经验，该项目最终可能需通过破产清算、债务重组等方式盘活资产。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/85348.html

投资方喜好与关键点：文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/85348.html

1. 投资机构通常需在法院破产清算后才能介入，以便确保外欠债务得到妥善处理。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/85348.html

2. 不良资产项目应具有较大的剩余价值，并在资金到位后能够快速销售，以确保还款来源和高额回报。例如，一个100亩的开发项目，若已完成一半，剩余土地的价值差和开发潜力将带来至少50%的利润。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/85348.html

3. 不良资产项目的收购方应拥有至少20-30%的自有资金，投资机构提供剩余资金，并通过股权质押实现风险控制。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/85348.html

4. 许多投资机构设有专门的投资部门关注不良资产项目，全国约有80家有资质的不良资产投资机构。

5. 根据现行法规，破产企业不能参与拍卖以避免债务转嫁。不良资产主要通过公开拍卖或内部协商方式获取。

总结：中介在操作不良资产项目时，应重点关注剩余价值、法院清算情况、自有资金比例和投资回报率等关键因素。在此基础上，合理安排投资机构跟进，以提高成功概率。