为何楼市调控仍难以提振市场信心？
早在今年3月份的大会上，住房和城乡建设部便表达了对房地产行业稳定回升的坚定信心。随后，至6月份，中央媒体经济日报发文指出，应对房地产市场稳定回升持有信心。近期，住建部再次发声，强调需持续巩固房地产市场的稳定回升态势。这一系列举措，充分展现了国家对楼市调控的坚定态度与明确方向。然而，从网民们的评论来看，许多人似乎并未理解官方一贯的立场，甚至有人将其视为“老生常谈”，缺乏新意。更何况，当前房地产市场已今非昔比，历史不会简单重演。尽管如此，仍有人认为，我们可以像过去那样大举进军楼市，继续追逐“一夜暴富”的梦想。如果你还持这种极端观点看待楼市，那么说明你尚未领悟国家这一战略部署的深远意义。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83587.html
为何说国家正在下一盘大棋？让我们先审视一组关键数据。目前，我国的宏观杠杆率为281%（取整数值），其中企业债务杠杆率为167%，居民杠杆率为63%，居民收入占GDP的比例为45%。通过这些数据，我们可以大致了解国家在过去三年中对楼市采取特定措施的原因。首先，宏观杠杆率已处于高位，如果将各地城投债65万亿元计入，总债务额几乎达到GDP的三倍。这相当于，如果你的家庭月收入为1万元，但每月开支高达3万元，家庭经济压力之大可想而知。在国际比较中，我国的宏观杠杆率已与发达经济体的平均水平相仿。然而，我们的收入占比仅为45%，远低于发达经济体55%-60%的水平。因此，国家智囊团滕泰建议应尽快提高国民收入。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83587.html
其次，自2020年8月国家提出“三道红线”政策以来，始终在执行该政策，旨在降低过高的房企债务杠杆率。由于许多房企的杠杆率高达80%-200%，使得整个行业充满风险。因此，国家在每次关于房地产的会议上都会强调化解房地产重大风险的重要性。值得注意的是，尽管你可能关注每次政策调整对房价的影响，但国家真正关注的焦点在于行业风险。经过这两年的努力，许多房企的负债率有所下降，但整个行业的杠杆率依然较高，这也是为何“三道红线”政策始终坚守不变的根本原因。长远来看，只有将负债水平普遍降至40%-60%，才能确保整个行业的稳健发展，但短期内实现这一目标仍有难度。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83587.html
最后，居民杠杆率是否还有上升空间？目前，我们的居民杠杆率为63%，远高于新兴经济体50%的水平。与发达经济体相比，虽然仍有差距，但由于未将公积金贷款、互联网金融借贷、消费金融借贷及民间借贷等产品纳入计算，实际杠杆率可能更高。因此，居民加杠杆的空间已十分有限。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83587.html
综上所述，经济发展能够缓解社会问题，反之则会导致更多社会问题，这是各国普遍适用的规律。因此，我们必须明确一点：我们的经济必须持续发展，每年设定的经济增长目标绝非儿戏。然而，要实现经济发展，就必须找到承担这些债务的“接盘侠”。通常可以通过以下途径实现：文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83587.html
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不断降低利率，鼓励人们消费。近年来，央行一直在降低利率，实体企业贷款利率现已普遍降至3%左右，而房贷利率也从高峰时的5-6%降至目前的首套房平均3.9%左右。欧洲和日本的存款利率已是负值，欧元区为-0.4%，日本为-0.1%。这意味着，你在银行存钱不仅没有利息，还需支付银行管理费，目的是鼓励消费而非储蓄，从而推动国家经济发展。因此，考虑到这一点，目前我国1.75%-2.75%的中长期贷款仍有较大下调空间。随着经济发展压力日益增大，利率下行是大势所趋，不可逆转。因此，从长远来看，目前3%-4%的房贷利率仍有下调空间。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83587.html
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刺激房地产投资需求和大基建投入。我们一直试图通过制造业转型升级来弥补房地产降杠杆带来的贡献缺口。虽然取得了一定成效，但随着人工成本的上升，我们不仅面临劳动密集型产业向低成本国家转移的压力，而且一些发达国家如美国正将关键行业迁回国内。目前，房地产和大基建仍是稳定经济的重要工具。住房和城乡建设部的表态“房地产和建筑业是国民经济的支柱产业”以及发改委的表态“将加大对新型基础设施建设的投入支持力度”便是明确的信号。然而，我们也需要认识到，除了去杠杆的因素，需求不足同样是制约房地产发展的关键因素。尽管近两年货币供应量M2一直保持双位数增长，但资金并未流向大多数人手中，购买力不足导致购房能力受限。因此，尽管我们在限购、限贷、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面做出了诸多优化，但楼市仍未回暖，部分地区甚至出现降温迹象。这表明，楼市刺激的边际效应正在减弱。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83587.html
由此可见，要想楼市真正回暖，必须采取更有力的措施。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83587.html 文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/83587.html
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