我,年薪12万,10年后,莫名成为“千万富翁”只因我坚持房产定投

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摘要01通过房产定投,我成了千万富翁我出生在一个小县城,浑浑噩噩读完大学,在省里找了一份看上去还算体面的工作。

世界上聪明的人很多,你能想到的别人也能想到,最终你能在聪明人中间赢,是因为你比别人更加坚毅。只有坚毅的长期主义者,才能成为时间的朋友。

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我出生在一个小县城,浑浑噩噩读完大学,在省里找了一份看上去还算体面的工作。刚刚毕业的学生,开销大,收入少。想要挣更多的钱,只能多付出一些。于是我晚上兼职写小说,就这样除了我的工作外,我多了一份职业。刚开始逼迫自己每天写,时间一长就成为了习惯。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/938.html

就这样过了一年,全部收入差不多十万左右,虽然还不错,但一年到头只有3万存款。看着折子里少的可怜的存款,心里一阵发慌。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/938.html

通过身边的小伙伴的反馈,其实他们也都一样,每个月除了一些开销,七七八八,也剩不下太多结余。原来我的身边有这么多“月光族”。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/938.html

怎么和“月光族”说NO呢?于是我每个月强制去存一些钱,一年下来,存款还是很可观的。但是在国内每年以12%的通货膨胀,存款越多,意味着贬值的越厉害。想要不贬值,只有用存款去做理财。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/938.html

但是,什么样的理财才可以很稳定的达到年化12%的收益呢。股市行情不稳定,存入银行利息太低,太高的理财产品也不敢下手,基金也找不到合适的点入场,总之呢,投资产品还真的不是很好找。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/938.html

阴差阳错的我看到某科的现房在售卖,广告上面说首付十五万,就可以拎包入住。过去感觉房价太高,很少去想买房子这件事情。忽然看到“十五万”这三个字,感觉买房也不是那么遥远。进入售楼部,在售楼员的解说下,我“被动”买入了人生中的第一套房子。买完房子后,存折不仅归零,还背负了5万的外债。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/938.html

接下来的一年里,我主要的收入来源就是还外债和房贷。不过我的新房子在两个月后就入住了,这样省掉了我租房子的费用,整体算下来还算划算。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/938.html

过去上学的时候学过什么能量守恒定律,出生社会后发现这个社会里也有某种守恒定律。两年后,由于我工作比较突出,在公司里任职主管,年薪12万左右。但是时间比较紧张,所以在写小说这件事情上面就没有那么多时间。这份兼职的收入也降低了。总之呢,虽然几年过去了,但是我整体的收入一直跟稳定。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/938.html

当你持续不断的存钱以后,你就会发现,在不久的未来,你的存折里又有一笔钱了。我去各个售楼部转了一圈后,又定了一套房子。这一次和上一次差不多,存款归零,外债若干。又到手一套房子。文章源自微观生活(93wg.com)微观生活-https://93wg.com/938.html

买过房子的人都知道,只要你决定要买房子了,其实并不难,难的是你的决定。你可能觉得钱不够,只要出入不要太大,到处挤一挤,总能搞定。你的决定才是你最大的拦路虎。

就这样我来来回回搞了十年,我不仅仅在生活的城市投资房产,我还在一些潜力城市,投资了一些小平米的刚需住宅。

后来随着我工资和被动收入在不断的提高,我买房的速度慢慢的快了起来。我在这里给我买房子的这个行为,定义为房产定投。

房产定投,很陌生的字眼,大家一定听说过定投基金,但是定投房产一定很少听说过吧。

什么是定投房产?就是每个月拿出一部分钱,存到一个指定的账户里面,这个账户有一个规则,只能进钱不能出钱,出钱只有一个可能,要买房了,一年的时间,配合一些房产投资的技巧,买一套房应该够了。如果每个月存的不多,两三年买一套应该不成问题。

房产投资里,最牛的那种,是一套一套持有,慢慢积累。做好计划,一持有就是以十年期策划的,这里面大户型、小户型、高层还是精装,各种类别的房子都有。几十年过去了,发现,自己已经站在了金字塔的顶端。这就是我们向往的房产投资。

我最开始几年里是两年买一套,后期是平均8个月买一套房子。到目前为止我一共持有10套住宅。截止今年,我持有房产总价值1800万左右。不知道在什么时候,我进入了“千万富翁”的序列。

很多人会说,你太有钱了,在这里我要公布一个真相,其实我在这十年间投入的资金并不多。我持有的房子除了其中一套自住以外,其他都是出租,租金基本可以打住房贷。由于我选房源的很注重地段,所以其中及个别几套房子租金还远远高于房贷。这种高出来的租金收入又会进入到房产定投的账户里。我在这十年间投入多少资金呢?首付款,不到100万。

很多人很困惑,你买那么多房子首付款还不到100万?怎么可能呀?

其实房子买的多了以后大家一定会觉得什么房票,金融票,有很多方法去解决。0首付,超级贷款,这些一生中只买一、两套房子的人,根本不会接触到这些内容和知识。

也许很多人认为这是炒房行为。我在这里要说一声“NO”,我只是保证我的财富不被贬值,我持有房产,但很少卖房,炒从何来?

在这里我要特别强调,定投的产品属性:住宅,住宅,还是住宅

我的这些行为到底有哪些根据,理由如下。

02房产定投为什么可行?

1.房产行情未来几年看,还是不错的

中国的房地产什么时候真正的结束?

什么时候有代替房地产的劳动剩余积累方式出现的时候。

也许是高度发达的所得税征收体系,也许是人民币收割其他国家。在此之前,房地产不可能会出问题。

房子的本质是中国财富的蓄水池。它变相的把我们所创造的财富都积累了起来,因此房价就是中国经济的晴雨表。

经历过上一轮房产牛市后,买房赚钱这件事情已经深入人心了。大家一定会说,由于疫情,最近很多地方的房价都在下跌,你为什么还要在这个时间段内要鼓励大家买房子呢?大家都知道,房市和股市一样,是一种市场行为。价格有涨有跌,但是房市大盘长线看的话是很不错的。

大家反过来考虑,你见过那一只股票可以一直涨下去,再好的股票也是跌跌涨涨的,总体的趋势是涨幅的。反之房市也是一样的。

有很多人一定发现,某某小区的价格高高低低,总体是在涨价。牛市的时候,不知不觉的就把我们的全款涨成了首付。

以上数据来自贝系商学院

房产牛市来的时候,由于互联网发达,把买房赚钱展现的淋漓尽致。微博里流传的各种买一套房子,一个月涨几百万,几个月就翻翻,这些我相信大部分是真的。小米的老板雷军说:风口来了,猪都会飞起来。风口来了,想不赚钱都很难。

房市长期看的话是涨的。这个长期是多长长呢?这个说不准。如果你今年不买,明年没下定决心,你过几年一定后悔。这是很多人的现状。我身边没有一个是因为买房子而后悔,更多的是后悔当初为什么不多买几套。

所以,买房子这件事情,不存在能不能买的战略问题,只有在哪里买的战术问题。

2.银行给你贷款,其实是在做善事

很多人不太喜欢贷款,压力太大,每个月都要还款。感觉还款几十年后利息太多了,多还了一倍都不止。所以排斥贷款的人也很多。

但是我在这里要纠正这种错误的观念。

第一,现在房价太高了,不借助贷款,很多人根本买不起房子。

第二,近几年,我们的个人财富都已12%的速度被稀释着。我们的财富在漫漫的流逝着。大家在拼搏的汗流浃背时,财富怎么能做到不被通货膨胀稀释。

我们用负债稀释的方法来对抗通货膨胀。贷款买一些对抗通货膨胀的资产。把自己的资产负债表做大,通货膨胀几年,资产保值,负债贬值,就赚到钱了。大家很轻易的想到房子就是我们理想的资产。

房产可以安全的对冲通货膨胀,又能长期贷款,利率还很低,非常稳定的负债。

一般情况下,首付一部分后,按揭贷款几十万,买入人生中第一套房子。几年后房价一涨,负债真不算什么事。大部分人到了这里,都尝到了甜头,却停了下来。大家都不会想用更多的负债套利的机会,主要是怕压力大,心累等等。想要爬到更高的阶层,大家都要花心思赚钱。这种负债套利赚钱的方法是有特殊的时代背景的,再过几十年,我估计就没有这样的机会了。

03如何树立对房产的正确认知,以及进行选择?

1.拥有对房产的正确认知

首先要牢记房产界的二八定律。

有一个很值得思考的现象:中国大部分家庭80%的财产积累来源于房产,但是投入时间其实只有5%,他们把剩下95%的时间投在上班、创业、股票等事情上,但是这些给他们带来的收益却很少。

拿炒股票来说,在股市当中,流传着这样一句话:七亏二平一赚。也就是说,炒股的人,七成都是亏钱的,二成不亏不赚,只有一成的人是赚钱的。

所以,当今社会的一个普遍现状就是:大部分人花大量的时间在一些不产生价值的事情上,却花很少的时间在能产生价值的事情上。

房地产界永远的二八定律关于这一现状,我们可以用二八定律来解读。

二八定律,又名关键少数法则,是意大利著名经济学家巴莱多提出来的,被广泛应用于社会、经济及企业管理等。这一定律认为,在任何一组东西中,最重要的只占其中一小部分,约20%;其余80%,尽管是多数,却是次要的,因此被称作二八定律。比如说,80%的财富集中在20%的人手里;80%的人只拥有20%的财富;80%的产品是20%的企业生产的;80%的利润是20%的顾客带来的……

二八定律指出了在原因和结果、投入和产出、努力和报酬之间存在的典型的不平衡现象。

如果应用在生活上,这个定律给我们的启发就是:一个人应该选择在少数几件事上追求卓越,而不必强求在每件事上都有好的表现;锁定少数能完成的人生目标,而不必追求所有的机会;要把主要精力花在解决主要问题和主要矛盾上,适当放弃次要问题和次要矛盾。

回到房地产领域,我们不妨这样理解二八定律:房价吓退了80%的客户,仅有20%的聪明客户去选80%的优质房源;政策放松后,被吓退的80%客户只能去抢被挑剩下的、已经涨价的20%房源。

即使是楼市寒冬之年,成交量极为惨淡,以价换量都未必换得来量。你去问问那些胆敢在“调控年”逆市买房的人,可曾有过后悔?他们当然不会后悔,事实上,站在未来看现在,又何尝不是历史性低点。当然,这样的胆识和魄力并不是谁都会有。于是,这就合理解释了20%的人在短时间内通过逆市买房赚了80%的钱。

第二点,不要捡了芝麻,丢了西瓜。也就是不要把珍贵的时间分配到一些产生不了收益或者较小收益的事情上。

这个道理看似很简单,人人都懂!但其实,大部分人还真不懂。

我们不妨来看看日常生活中一些常见的捡芝麻行为:为了抢免费的商品而争得头破血流,为了省一元钱出租车费用而在路上多等了十几分钟,为了抢几元钱红包而每三五分钟就看一眼微信,为了挣几百元钱外快而上班偷偷干私活,为了“双11”活动而整晚不睡觉,为了一点点折扣而在网上对比好几个小时!

比方说,过去几十年的房产一直是持续上涨,当然中间也有回落和平缓的时候,其实大部分中国人都可以参与进来,可是为什么把握机会者就如此之少呢?

最重要的原因就是那些一直在捡芝麻的人太忙了,我们经常说的“别忙着工作,忘了赚钱”讲的就是这个道理。

其实赚钱跟工作并不是一个直接对等的关系,工作是工作,赚钱是赚钱。总之,在中国买房子就是一个捡西瓜的行为,因为很多家庭的财富积累往往被一套房子所改变。

而很多没有买房的家庭辛辛苦苦工作几十年,却依旧无法改变自己的命运。所以我们倡导大家把更多的心思和精力从捡芝麻行为中抽出来,转而投放到捡西瓜的行为中去。

但是捡西瓜更多的是关于理财思维和财商的问题,它没有办法像捡芝麻一样,短期内就立即能看到成果。换句话说,捡西瓜需要很多前期准备,比如买一套房子要准备首付、攒月供、全家商议、选地段、实地考察等;而捡芝麻往往能获得即时回报,一干就可见效益,天天有糖果吃。

2.进行房产定投前的准备

(1).如何在买房前做到开源节流?

爱因斯坦说,人与人的差异,最终在于业余时间如何利用。

你完全可以利用业余时间来一步步建立属于自己的现金流管道,让自己能够有更稳定、更持久的收入。这样你就能拥有两份收入。

特别对那些准备买房或者正在还月供的群体来说,如何能更快买上房子,如何减轻月供负担,如何用房子开源,搭建一定的现金流管道是必不可少的。

我们可以称这一部分收入为“睡后收入”“被动收入”“财产性收入”,即不需要花费很多精力和时间就能自动获得的收入。

财产性收入更能让你获得财务自由,也是你能提前退休的必要前提。当然,虽然说这部分收入不需要你花费太多的时间和精力,但并不代表你能不劳而获。

因为在获得这些财产性收入之前,往往需要你经过长时间的劳动和积累,知道如何为自己搭建好现金流管道。

(2).如何选择城市和地段?

买房时,如果地段选得对,那增值空间太大了;如果选错了,不仅贷款压力大,而且住和租都不合适。所以地段越好,升值空间越大,保值性和抗跌性越高。

用“三中原则”选出城市里增值最快的房子。“三中原则”就是选中心城市>选中心区域>选中心地段

第一、我所提到的第一个地段选择标准就是:选中心城市。

所谓的中心城市,即指经济发展快、消费水平高、有更大发展空间和机会的大都市,如北京、上海、广州、深圳,各省会城市和中心城市经济特区等。如果你在这类一线城市工作,我强烈建议你把房子买在这儿;如果你在二、三线城市工作,也并没有去一线城市发展的计划,那我建议你把房子买在二、三线城市,而不是四、五线城市。总之,你要买房,就一定要买在你活动范围内最好的那个城市。

第二、其次就是选择中心区域。

根据第一个标准选择了中心城市后,还要确定买城市哪个区域的房子。

城市每个区域的发展现状是不同的,中心区域、近郊、远郊、新区、旧区的经济发展状况都是不同的,房价自然也千差万别。选区域时,有两点:选热点地带和黄金地带。

我国70%的大城市的发展都存在明显的热点转移现象,这是客观存在、有规律可循的。

城市热点转移的原因有很多,可能与自然因素有关,可能是老城区的改造成本过高导致城市规划放在新区域上,也可能因为城市人口数量阶段性飞跃导致发展重点的转移。总之,形式多种多样。

而一个城市的潜在热点转移地带,是最值得买房的区域。“低价买入,高价卖出”想必是大多数买房者最期待发生在自己身上的事。而买热点地带的房子能保证这一结果最大概率性地发生。

如果你把大量的钱都投在了城市的“边缘发展区”,如人口稀少、技术落后的郊区,那房价暴增绝对是小概率的。但如果你把大量的钱投在了城市的热点转移地带,那获得高投资回报率的概率是非常大的。

第三、最后,我建议选择中心地段

选城市发展中心地段。

SOHO中国董事长潘石屹在接受采访时表示:“买房最重要的是看地段,不能贪图小利。”

如果说城市发展的热点转移地带存在太多变数,不好判断,那中心地段相对容易些。

我们都知道,一幢房子,大则200多平方米,小则60来平方米,这个面积是不会变的。你买时多大,它永远多大。

所以房子养不大,但是可以养富。

房子的面积不能变,但是它的环境却会一直变化,比如小区边的交通、商场、学校、设施、写字楼等。所谓中心地段,是紧靠这些跟人们生活息息相关的设施的地段,可以参考如下标准:

a.交通越便利越好,比如紧靠地铁、公交站、火车站等占据交通便利的地段。

b.商场越大越好,最好紧挨商业街。

c.附近有医院。

d.周边教育配套,有重点或优质学校。

如果某个地段的商场越来越大,学校越来越好,医院设备越来越先进,交通越来越便利,写字楼越来越有人气,那么这样的地段绝对是买房优选点。因为随着这些设施的发展和改进,房子也会慢慢增值。不出几年,你的房子就被这个地段的经济“养富”了。其实有一个更笨更笨的办法,就是选择租房价格高的地段,这些地段大多交通便利、生活设施齐全,即便你买了房子租出去,也可以赚得不错的租金。

3.把房产当成金融产品,做定投。当务之急你要先上车

最重要的一点:行动、行动、行动。

再远大的理想,也是一步步走出来的。中国香港人有个词语叫“上车盘”,意思就是房价就是一辆公交车,首次买房的人,眼光不要太高,不管三七二十一先挤上车再说,上了车再考虑换好座位,这才是明智之举。不上车的人永远追不到上车的人的速度。很多人一边眼睁睁地看着房价的末班车从身边开过,一边还要抱怨这辆车外观破旧、座位不舒适、抢着上车的人太多、下一班会更好,那么最后你可能要抱怨很长一段无车的日子了。

等你计划再存多一点首付来选原来的房时,房价已经不是原来的价格了。因此,最明智的选择就是现在就买,立刻行动!钱不多就买偏点,买不起大的就先买小的,买不到高楼层先买个低楼层。房子没有高低贵贱之分,拥有了就好。其实每个人都有不同的知识结构、能力圈雷达、资金成本、风险偏好、可投资期限等,能投资的资产都是有限的。我们只要在自己的雷达范围内,寻找回报、期限、风险水平最适合自己的房子,就是最正确的决定。这就是买房的真理。

04总结

许多人在制定计划的时候,往往半途而废,这是因为他们并未真正从内心认识到“持续行动”这件事的强大力量,或者被思维误区遮蔽了双眼。

而这正是大多数人在一生中成就非常有限的原因之一。

很少有人知道:巴菲特一生中99%的财富,都是他50岁之后获得的。亚马逊CEO贝佐斯问他:“你的投资理念非常简单,为什么大家不直接复制你的做法呢?

巴菲特说:“因为没有人愿意慢慢变富。”

在这个大家都忙着寻找成功的捷径的时代,人人都想快快成名、快快升职、快快暴富,却很少有人选择把眼光放长远一点,但个世界就是这么奇怪:想走捷径的,最后都走了弯路,想搞投机的,最后都掉进了陷阱。

这也是富人和穷人对房产的认知的差别。

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