沉寂已久的楼市，这段时间是难得的“利好”不断，又是降息，又是降首付。
但究竟“真利好”还是“伪利好”，我们还是要辩证来看。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/589.html
先来说一说“真利好”吧。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/589.html
继1月20日央妈下调5年期LPR5个基点后，各大银行又给降息加了加码。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/589.html
根据最新的消息，从今日起，四大行同步下调广州地区房贷利率。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/589.html
其中，首套房贷利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房贷利率LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/589.html
这可以说是真金白银地给“月供一族”减负了。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/589.html
按这个下调幅度，30年期、500万贷款，购房者每月可以少还600+的房贷，30年累计节省的利息也超过20w。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/589.html
另外，去年房贷额度紧张的状况，在今年将得到极大的缓解。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/589.html
据广深地区多家银行机构透露，房贷是今年信贷的重点投放领域。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/589.html
也就是说，今年银行房贷不仅额度充足、优惠力度大，而且放款时间也会缩短到一周左右。上海“最惨买房人”的悲剧，应该不会再发生了。文章源自微观生活（93wg.com）微观生活-https://93wg.com/589.html
再来看另一个利好，首付20%回来了！
打响“第一枪”的是山东菏泽，首套房首付为20%，房贷结清的话首付为25%，二套房首付为30%。
随后，赣州、重庆、北海、自贡等地也相继跟进。
比如赣州，首套房首付为20%，二套房在非限售区首付为30%，限售区的首付为50%。
不难看出，降首付的出发点的是好的，让更多的刚需买得起房。
但是换个角度，降首付真的降低了刚需的压力了吗？
如果一套房子价值100万，首付30%的时候只需要贷款70万就行了，但首付降低20%之后，就要贷款80万元。
按照5%的房贷利率计算，如果分期30年偿还，贷款80万元比贷款70万元要多付出19.3万元的利息！
所以对于工薪一族来说，除非你的月收入覆盖月供绰绰有余，否则无非就是把首付压力，转嫁到月供上。
其实对于刚需最大的利好，无非就是降低房价，但这又是另一个政策层面的问题了，这里就不作深入。
最后来说一说，此次降首付所代表的“风向”问题。
首先，放在大的房地产周期来看，首付比例的松动，是整体环境宽松的一个重要标志。，
但具体也要结合一定的城市背景来说。
不难看出，除了重庆，跟进“降首付”的地方，顶多是一些三线城市（或者更低）。
这些城市都啥特点？人口外流、整体购买力有限、楼市容易波动……而且，这些城市全是“非限购”城市。
以菏泽为例，从去年下半年开始房价便一路下滑，整体陷入低迷。去年房价跌幅在全国315个城市中，甚至属于吊车尾的存在。
但菏泽的楼市库存巨大，尤其是二手房源，这就必然会导致菏泽市的房价面临巨大的压力。
通过前段时间各地的“限跌”风波我们可以知道，房价不是不能跌，但必须有序地跌，否则必然影响经济的“维稳”，这和“限涨”一个道理。
所以，如果政府不出手维稳，像菏泽这样的中小型城市，很容易陷入不景气的恶性循环。
但是，这种“降首付”的风向，对于大城市来说，是没有任何参考价值的。
可以肯定的说，未来会有越来越多的中小城市加入到“降首付”的大军当中，但对于真正有底气的大城市，还远没到松绑的边缘。
所以那些一有风吹草动就开始渲染房价要上涨的，还是消停会吧。
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